Bezahlbares Wohnen mit SoBoN – Teil 1

In Füssen ist – wie in vielen anderen Städten auch – bezahlbarer Wohnraum Mangelware.
Dabei gibt es bereits viele Möglichkeiten, gegenzusteuern. Welche Instrumente könnten für Füssen zur Anwendung kommen?

Der jüngste Antrag der Freien Wähler Füssen im Stadtrat zielt auf eine städtebauliche Entwicklung im Sinne einer Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN). Vgl. dazu: https://www.freiewaehler-fuessen.de/2019/03/14/sozialgerechte-bodennutzung/

Den städtebaulichen Begriff SoBoN finden wir in § 1 Abs. 5 BauGB (Baugesetzbuch):
„ Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen,
wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung gewährleisten.“

Eine sperrige Formulierung, die aber klare Vorgaben macht, mit welcher Zielsetzung Bebauungspläne zu entwickeln sind. Nun gibt es verschiedene Möglichkeiten, die SoBoN umzusetzen.

Eine davon ist, über städtebauliche Verträge die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum für untere und mittlere Einkommensschichten zu regeln.
Der Grundgedanke ist folgender:
Grundeigentümer bzw. Bauwerber sollen sich an den Kosten der Planung beteiligen, die durch die Schaffung neuen Baurechts verursacht werden.
Die Voraussetzung dafür ist:
Ein Grundstück erfährt durch einen neuen Bebauungsplan eine nicht unerhebliche Bodenwertsteigerung und bei der Stadt entstehen durch die Planung Kosten und Lasten.
Der Zentrale Punkt dabei:
Die Bauwerber werden bei der Schaffung von neuem Wohnraum in die Pflicht genommen.
Z.B. 25% der neu geschaffenen Wohnungen sollen für untere und mittlere Einkommen freigehalten werden.
Das sind die Bedingungen:
Im Vorfeld müssen festgelegt werden: Städtebauliche Ziele, begünstigter Personenkreis und Auswahlkriterien. Beim Bauwerber sollten noch 30 – 50% der Bodenwertsteigerung verbleiben (Angemessenheit). Es darf keine reine Planungsgewinnabschöpfung über Umwege erreicht werden. Diese muss ausschließlich zur Schaffung bezahlbaren Wohnraums umgelenkt werden.

Was ist zu tun?

Wichtigster 1. Schritt ist die Analyse der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung. Allein mit dem Argument fehlenden Wohnraums bzw. einer entsprechenden Nachfrage ist es nicht getan. „Vielmehr muss konkret dargelegt werden, welche Bevölkerungsgruppen in besonderer Weise Wohnraum nachfragen, wie die Einkommensverhältnisse vor Ort sind, wie die Versorgung mit Wohnungen (insbesondere Mietwohnungen) ist.“
(Quelle: Dr. Gerhard Spieß: Sozialgerechte Bodennutzung (SoBoN) in: https://www.bay-gemeindetag.de/Informationen/ZeitschriftBayerischerGemeindetag/Zeitschrift2015.aspx )

Ein 2. Schritt ist die Formulierung von Zielen. Nur damit lassen sich bestimmte Festsetzungen in Bauleitplanungen oder städtebaulichen Verträgen begründen.

In einem 3. Schritt folgt die Umsetzung, z.B. mit Grundsatzbeschlüssen zur Anwendung der SoBoN, Aufstellen von Richtlinien und Entwicklung entsprechender Bauleitpläne.

Das Ergebnis der Beratungen im Stadtrat am 26. Februar 2019 über den Antrag der Freien Wähler war folgender einstimmiger Beschluss (21:0):
Die Verwaltung wird beauftragt, „ gemeinsam mit einer fraktionsübergreifenden Arbeitsgruppe des Stadtrates ein entsprechendes Konzept zu erarbeiten und dem Stadtrat letztlich zur Entscheidung vorzulegen. Der Stadtrat ist regelmäßig über die wesentlichen Verfahrensschritte zu informieren. (….). Die entsprechenden Beschlüsse zur Konzeptentwicklung sind dem Stadtrat rechtzeitig vorzulegen. Der Stadtrat geht davon aus, dass dieses Konzept bis Januar 2020 zur abschließenden Beschlussfassung vorgelegt werden kann.“

Sicher nicht zutreffend ist hier die Redewendung „ Wer nicht mehr weiter weiß, gründet einen Arbeitskreis.“ Anfang Mai 2019 jedenfalls wird der Arbeitskreis zum ersten Mal tagen.

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